A impossibilidade de concessão de liminar de despejo
Nestes últimos dias, temos observado as tentativas do Estado em conciliar a necessidade de preservação da saúde da população com o dever de amenizar os impactos que serão absorvidos pela economia. É sabido que a perturbação das relações econômicas gera um efeito cascata: a inadimplência em um contrato provoca uma reação em cadeia em vários outros negócios. Nesse aspecto, o Poder Legislativo e o Poder Judiciário assumem um papel de preponderância na busca por soluções que evitem uma judicialização maciça do ambiente econômico.
No contexto em que a elaboração de normas emergenciais transitórias se mostra medida imprescindível à proteção da sociedade, destaca-se a aprovação do PL n. 1.179/20. Na última sexta-feira, 03.04.2020, o Senado Federal aprovou o projeto substitutivo – da relatoria da senadora Simone Tebet (MDB-MS) – contendo 88 emendas ao texto apresentado inicialmente pelo senador Antônio Anastasia, dispondo sobre as relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). O PL depende, agora, da aprovação da Câmara dos Deputados.
Na última sexta-feira, 03.04.2020, o Senado Federal aprovou o projeto substitutivo – da relatoria da senadora Simone Tebet (MDB-MS) – contendo 88 emendas ao texto apresentado inicialmente pelo senador Antônio Anastasia, dispondo sobre as relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). O PL depende, agora, da aprovação da Câmara dos Deputados. Distante da ideia de esgotar o estudo acerca da matéria abrangida pela proposta legislativa, abordaremos, neste artigo, apenas as disposições relativas aos contratos de alugueis e possibilidade de despejo do devedor.
Sobre o tema, o art. 9º do PL aprovado pelo Senado Federal proíbe a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245/91, ajuizadas a partir de 20 de março de 2020 e até 30 de outubro de 2020. Todavia, resguardou-se o direito à retomada do imóvel por parte do locador nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245/91. A principal alteração trazida pelo projeto da senadora Simone Tebet em relação ao texto originalmente apresentado pelo senador Antônio Anastasia diz com a supressão do polêmico art. 10º, que previa aos locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, o direito de suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
A justificativa utilizada para a retirada deste dispositivo foi o fato de o texto presumir que locatários não terão como pagar os aluguéis desconsiderando a situação de locadores que vivem com estas rendas. Além do mais, se concluiu que o ideal seria deixar esse assunto para as negociações privadas, com a lembrança de que o ordenamento jurídico já dispõe de ferramentas para autorizar, a depender do caso concreto, a revisão contratual, a exemplo dos arts. 317 e 478 do Código Civil. Assim, o substitutivo que agora vai para votação da Câmara não possui qualquer regramento específico aos contratos de aluguel, impondo aos locadores e locatários, caso a caso, o “dever” de conciliar a respeito do tema. Na mesma linha, é de se ressaltar que PL não faz menção aos casos de execução de uma sentença de despejo – tratando apenas das situações liminares – fazendo-se presumir pela manutenção de sua possibilidade.
Objetivamente, pela redação do PL enviado à Câmara dos Deputados, ninguém será despejado de imóvel urbano por força de decisão liminar nas ações de despejo – a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245/91 – do dia 20 de março de 2020 até a data de 30 de outubro de 2020, não existindo impeditivo, no entanto, para que a referida ação seja ajuizada neste período até se alcançar uma sentença definitiva. Com isso, o Poder Legislativo pretende garantir que os afetados economicamente pela pandemia, e que temporariamente não consigam arcar com despesas de aluguel, por exemplo, não vejam sua situação piorar exponencialmente ao amargar uma execução liminar de despejo, inviabilizando, consequentemente, a sua reestruturação social. Ainda, sob a ótica dos contratos de alugueis, vale lembrar que o projeto reconhece, em seu artigo 6º que os efeitos da pandemia se enquadram ao conceito de caso fortuito ou de força maior, ressalvando a sua inaplicabilidade retroativa. E, ainda, determinou no art. 7º, que não se consideram fatos imprevisíveis, para resolução de contratos por onerosidade excessiva ou por desproporcionalidade entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução (art. 478, 479 e 480 do Código Civil), o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário.